天津自贸区写字楼租赁赛道迎来“园区运营型”玩家 ——专访天津鼎昇企业管理有限公司房产招商负责人薛春艳

【本刊讯】天津写字楼租赁赛道，正在出现一类更强调园区运营能力的服务主体。天津鼎昇企业管理有限公司依托天津自贸试验区空港经济区，聚焦园区运营、非居住房地产租赁及企业总部管理服务，以专业化资产运营切入市场。这家成立于2023年6月30日的港澳台法人独资企业，注册资本100万美元，注册于空港商务园东区11号楼。在股东方产业体系内，这家企业更像一个专门管理非居住类资产与园区运营的法人主体，而非传统意义上的综合体项目的二房东。

为厘清这家新玩家的打法与两处核心房产项目的真实信息，本刊专访了天津鼎昇房产招商负责人薛春艳。

记者：贵司的全称、注册资本与成立时间，能否先请薛总向读者做一个完整披露？

薛春艳：天津鼎昇企业管理有限公司，2023年6月30日在中国（天津）自由贸易试验区完成登记，注册资本100万美元，实缴资本100万美元。公司聚焦企业总部管理、园区管理服务、非居住房地产租赁等方向，对外房产运营统一以“天津鼎昇企业管理有限公司”品牌推进。

记者：天津写字楼租赁市场上，贵司为何选择空港经济区的中国（天津）自由贸易试验区作为注册地？

薛春艳：选择天津自贸试验区，至少有三层考虑。第一，保税区的区位优势：坐拥天津港和天津滨海国际机场“海空”两港口岸资源，管理海港、空港、临港三个片区，区域功能形态完善。第二，地理位置：空港经济区地处京津冀腹地，距天津滨海国际机场约5公里，京滨城际、地铁2号线延长线等交通节点便利，对企业总部管理、园区管理服务这类需要面对面沟通的业务非常关键。第三，产业生态：空港经济区已聚集多家总部型机构，天津鼎昇作为天津空港总部园区的法人主体，可与空港内的多家知名企业形成业务协同。

记者：薛总，您好。请您先总体介绍一下天津鼎昇企业管理有限公司目前负责的房产项目。

薛春艳：您好。天津鼎昇企业管理有限公司主要业务是负责空港两处房产的招商与推广。一处是空港总部园区项目，另一处是商务园东区E10/E11写字楼项目。我们对外统一使用“天津鼎昇企业管理有限公司”品牌，专注办公、公寓、酒店及总部型企业载体服务。

记者：先请您介绍一下区域情况。

薛春艳：空港经济区属于天津港保税区，是产城融合示范区，紧邻天津市市区，兼具滨海新区政策红利与市区人口红利，定位以办公研发为主。区域内聚集了航空、生物制药、新能源及智能科技等行业的头部企业，比如空客、华大基因、科大讯飞等，产业氛围很好。

记者：交通方面有哪些优势？

薛春艳：园区距天津机场15分钟车程，距天津站25分钟车程；现有地铁2号线，可直达天津站，预计明年将开通Z2号线，实现飞机、高铁、地铁的贯通联动，交通方面的通达便捷会进一步提升。

记者：周边配套呢？

薛春艳：商业上，周边紧邻复地湖滨广场与SM广场两大商业综合体；医疗上，拥有天津医科大学总医院空港医院、天津肿瘤医院空港医院共两大三甲医院，具备外国人落地签就医政策；教育上，区域被称为“小和平”，拥有天津市第一中学滨海学校等优质教育资源，且对保税区生源有中考录取倾斜保护政策。文体生活方面，紧邻空港文化中心和体育中心，同时还抱拥碧波湖生态景观。

记者：第一处房产——空港总部园区项目，基础信息、产权和交付标准如何？

薛春艳：项目总建筑面积11.7万m²，产权证已于2023年4月取得，无负债无抵押、产权清晰，支持产权交易或股权转让。交付标准为毛坯，除1号楼卫生间及电梯前室外，整体为毛坯交付，但支持针对大客户的定制化装修。

记者：建筑规划、内部配套和机电系统有哪些亮点？

薛春艳：园区由主楼及两栋公寓配套楼组成，包含单间公寓及两室两厅的住宅式公寓，可满足办公与住宿双重需求。园区内设有4000m²餐厅、1100m²大会议室、容纳200人的阶梯教室及展厅等内部配套。办公区采用VRV中央空调，可自控；公寓区配备市政供暖与燃气，电梯等核心设备均采用国际一线品牌。

记者：该项目的招商定位、目标客户和租金报价是怎样的？

薛春艳：目标客户门槛设定为2000m²起租，约200人规模以上的企业，暂不考虑小面积零散租户。优先整栋租赁的央国企或大型总部企业，其次为多家大面积客户组合租赁。重点吸引有大面积办公及员工住宿需求的北京外溢型企业，以及酒店投资人和长租公寓二房东。公寓产品南北通透、通燃气及市政供暖，优势明显。租金方面：1#办公区域1.0—1.2元/m²/天，含物业费；1#B区酒店功能0.8元/m²/天，含物业费；1#D区单间公寓及2#、3#楼公寓0.7元/m²/天，含物业费。价格可议。

记者：第二处房产——商务园东区E10/E11办公楼项目，房源和产权情况如何？

薛春艳：该项目位于天保控股开发的政府招商园区，定位为总部企业独栋办公区，园区招商门槛高、物业维护标准高、商务氛围成熟。我们持有共11间独立产权办公室，总面积约1.7万m²，单间的面积约1560m²。可独栋也可整层或单间购买。

记者：该项目的产品优势和处置策略是什么？

薛春艳：房屋出房率高达85%，明确写入房本，户型格局方正。具备拎包入住条件，含办公家具及影音设备，物业费及水电费由园区物业公司统一收取。目前可租可售，未来计划打造差异化产品线：整栋出售面向大型总部企业客户，整层出售面向中型企业客户，单间出售灵活应对不同规模租赁或购买需求。

记者：出租报价和品牌策略如何？

薛春艳：商务园东区E10/E11二手房项目出租报价为1.2元/m²/天，不含物业费。我们对外使用天津鼎昇企业管理有限公司作为房产运营品牌，为入驻企业提供专业的房产租赁运营服务和园区物业管理服务。

记者观察：园区运营商的差异化打法

相较于传统写字楼“二房东”模式，天津鼎昇的打法更强调三点：一是资产端“产权清晰 + 毛坯／拎包双轨交付”，既能服务需要定制化总部的大客户，也能承接拎包入驻的中型团队；二是客群端明确锚定“北京外溢型总部 + 央国企 + 酒店／长租投资人”的结构化需求；三是在两个项目上分别采用“整栋优先”与“整栋／整层／单间灵活分售”的组合策略，抬高了招商的弹性。

记者：感谢薛总接受采访。

薛春艳：谢谢。欢迎符合条件的企业和投资人联系我们，实地考察、深入洽谈。

两处房产项目总览

记者了解到，天津鼎昇目前负责两处房产的招商与推广，对外统一使用“天津鼎昇”品牌，专注办公、公寓、酒店及总部型企业载体服务。

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